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ワンルームマンション投資で成功する人と失敗する人の物件選びと買い方

ワンルームマンション投資で成功する人と失敗する人の差はどこにあるのでしょうか。

ワンルームマンション投資で失敗する人の多くは物件選びと買い方で失敗するケースが多いようです。
その失敗を学び、ワンルームマンション投資で成功へ近づけばよいのではないでしょうか。


まず、ワンルームマンション投資で失敗する人のケースを紹介すると、

①高利回り物件に投資することが成功への近道だと信じている
②新築物件しか興味が無い
③借りられるだけ借金して物件を買いたいと思っている

主に以上の3つがワンルームマンション投資で失敗する人のケースで多いといえます。


高利回り物件は「ハイリスク・ハイリターン」物件

なぜ高利回りなのかを考えてみましょう。
高利回り物件のほとんどの理由は、「土地が安いから」「建物が古いから」「長期空室・長期滞納の可能性が高いから」です。
高いリスクがあるからこそ、高利回り物件だと思いましょう。
高利回り物件は、本当は要注意物件だということです。


新築物件は登記したらその時点で中古物件に変わる

自分の居住スペースとして考えているのであれば、新築マンションには魅力があります。
しかし、マンション投資に限って言えば、新築であるメリットは多くはありません。
新築というプレミアム価値は一番初めの入居者だけが享受できるものでしかなく、そのときは相場より高い賃料を計算できますが、それ以降は中古の家賃相場に

合わせないと入居者を確保することは容易ではないからです。
賃料を下げずに募集することもできますが、入居者が決まらなければ確実に利回りは低下してしまいます。
また、もし現金が必要になり売却しなければならなくなった場合、特にワンルームマンションでは新築分譲時の価格と売却価格では、時には30%以上の差が出てしまうのことがあります。


借りられるだけ借金して物件を買うとリスクが高くなる

金利が上昇したとき、その借金を返す見込みは立っているのでしょうか。
入居者が入らなくなったとき、その借金を返す見込みは立っているのでしょうか。
家賃が下落したとき、その借金を返す見込みは立っているのでしょうか。

空室リスク、金利上昇リスク、家賃下落リスクを見込んだ資金計画を立てることが、ワンルームマンション投資で失敗しないために必要です。


ワンルームマンション投資で成功するには
都内中古ワンルームマンション投資がベスト


上記の失敗ケースを踏まえ、ワンルームマンション投資で成功するにはどうすれば良いのでしょう。

不動産投資で一番リスクが少なく、賃貸効率がよい不動産投資は、
東京都内の中古ワンルームマンション経営 だといわれています。
また、東京都内の中古ワンルームマンションを複数所有していくような不動産投資戦略を立て、実行していくことが長期的に安定した収益を上げる不動産投資になっていくと思われます。
その理由としては、

少ない資金で不動産経営が始められる
東京都内は地方に比べて圧倒的に空室リスクが少ない
複数物件所有することで空室リスクを分散することができる
お金が必要になったとき、切り売りして現金を調達することも可能

などの理由があります。


都内中古ワンルームマンションがいい最大の理由は、少ない自己資金でも不動産投資が始められることです。
そして東京都内の中古ワンルームマンション経営は、不動産投資の戦略として、長期的に安定した家賃収入を得るために、コツコツ地道に資産を増やしていく。

安い物件を買える範囲でコツコツ買って不動産投資のリスクを分散していける。ということに繋がるからです。
また、東京都内は地方に比べて圧倒的に空室リスクが少ないことも重要です。
賃貸にしても売買にしても、都心マンションの人気は衰えることはなく、需要という点では地方のマンションとは大きく異なります。


新築10年以内の都内中古ワンルームマンションに投資にするのがべスト

完成後の年数が浅い物件は、不動産投資にとって願ってもない絶好のチャンスです。
新築ワンルームマンションを購入して手放すと、おおむね7~8割の価格まで下がるといわれています。
新品同様のワンルームマンションが新品価格の7~8割の価格で手に入れることが可能ということです。

中古のワンルームマンションが新品同様ということは、様々なメリットがあります。
新しいということで借り手がすぐにつくので、家賃が確実に入る。
新品同様なのでしばらくの間はリフォームも修繕費用もかからない。
といったメリットがあります。
新品同様の中古マンションは、これからの耐用年数を考えると、20年以上経過した中古マンションに投資するより、はるかに投資効率がいいのです。
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